맛있는 부동산 지식 - 상가 투자시 반드시 알아야 할 세금

기사나 블로그 책을 통해 부동산 공부를 하거나 실전 투자를 할 때

기본 개념이나 관련 정보를 확실히 공부하지 않고 넘어갈 때가 많습니다.

작은 개념 하나하나가 실투자 시에도 굉장히 유용한 정보가 될 수 있으므로

반드시 개념을 파악한 후 투자에 임해야 할 것 같습니다. 

잃지 않는 투자를 하기 위한 초석이 될 것입니다. 

 

 

오늘은 상가 투자할 때 반드시 알아야 하는 세금정보에 대해서 알아보겠습니다.

 

상가 투자할 때 임대소득만을 고려해서 수익률이 낮지 않을 것 같아 생각하시고 

투자하시게 된다면  후에 여러 가지 부분에서 문제가 발생될 수 있을 것 같습니다.

 

예를 들면

상가에 공실이 오랜 기간 발생될 수 있고, 직장인인데도 사업자도 등록해야 합니다.

세금 부분도 주택을 보유할 때와 다른 부분들이 있습니다. 

이런 점들을 미리미리 학습하셔서 투자 시 잘 활용해야 할 것 같습니다. 

 

<일반과세자와 간이과세자 차이점>

 

상가를 분양받거나 상가를 매수했다면 반드시 아래 두 유형의 과세자 유형을 선택해야 한다. 

분양계약 이후 20일 안에 일반과세자로 등록해야 분양대금 전부에 대한 부가가치세 환급을 받을 수 있습니다

(포괄 양도세 계약일 경우 해당 안 됨)             

구분	일반임대사업자	간이임대사업자
요건	연매출액 4800만원 이상의 사업자	연매출액 4800만원 이하의 사업자
세율	공급대가(부가가치세 포함)의 10%	공급대가에 업종별 부과세율을 곱한 금액의 10%
공제율	부가세 공제 가능	매입세액의20~40%만 공제
세금계산서	반드시 발행	영수증만 발행 가능
면세	없음	6개월간 공급대가 1200만원이하는 면세가능

 

<상가 취득 시 알아야 할 세금> 

 

1) 취득세 4.6%

 

2) 부가가치세 

사업포괄양수도의 경우 부가세를 과세하지 않는 제도가 있습니다.

말 그대로 한꺼번에 양도하고 양수한다는 의미로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 것을 말합니다. 즉, 사업 동일성은 그대로 유지하면서 경영주체인 사업자만 바뀌는 것이라고 보면 됩니다.

포괄양수도에 해당하려면 양수인과 양동인의 업종이 같아야 하고, 과세유형도 동일해야 합니다. 양도인이 일반과세자라면 매도인도 일반과세자여야 합니다.  

매매계약서에 포괄양수도 계약임을 반드시 명기해야 합니다. 

 

<상가 보유할 때 알아야 할 세금>

 

1) 재산세 - 상가의 토지와 건물 부분에 부과됨  

보유 부동산의 공시 가격에 당해 해당 세율을 적용하고  있습니다.

시가표준액의 70%를 공정시장가액비율로 곱하여 나온 과세표준에 세율을 곱하여 산정됩니다.

==> 과세표준 * 세율, 과세표준 = 시가표준액 * 70%(공정시장가액 비율) 

 

- 건물에 대한 재산세 세율은 0.25% , 

- 사업용 토지에 대한 세율은 0.2%~0.4%입니다.

  과세표준액 2억원 이하는 0.2%

                 2억원 초과 10억원 이하는 0.3%의 세율에 누진공제액 40만월 빼줌

                 10억원 초과 시에는 0.4 세율에 누진공제액 280만원을 빼줍니다., 

  예를 들어 시간 표준액이 4억원인 상가이고, 토지에 대한 공시지가가 6억일 때 재산세는 

                건물부분 재산세 = (4억 *70%) * 0.25% = 70만원

                토지부분 재산세 = (6억* 70%) * 0.3% - 40만원 = 86만원

 

- 재산세 납부시기는 6월 1일 기준으로 세율에 따라 책정하고 

                       건물 부분 재산세는 매년 7월 

                       토지 부분 재산세는 매년 9월에 납부해야 합니다.

 

2) 종합부동산세 - 상가빌딩의 부속토지에 대해서만 부과됨 

                        공시자가 금액이 80억원 초과 시에만 납부하여 일반인은 납부할 일이 많지 않습니다.

                        공시 가격은 실거래가 대비 30~40%낮은 금액으로 공시가격 책정

 

3) 종합소득세

 

- 종합소득세 과세 기준 

종합소득세는 누진세 구조로 

 

- 연간 1200만원 까지는 6%의 세율이 부과됨

- 연간 1200만원 초과 ~ 4600만원 이하는 15%

- 4600만원 초과 8800만 원 이하는 24%

- 8800만원 초과 3억원 이하는 35%

- 3억원 초과는 38% 세율을 적용함

 

연간 임대수입이 2천만 원이고 이자가 1천만원 그리고 기타경비와 소득공제액이 500만원이라고 가정

 

종합소득세 과세표준 = 2천만원 -1천만원(이자)-500만원(기타필요경비) = 500만원 

산출세액 = 500만원 *6% = 30만원 

 

종합 부동산세는

여기서 만약 상가 보유주가 월급을 받는 봉급생활자라면 

회사 수입과 합산하여 종합소득세를 내야 되므로 이점에 유의하셔야 합니다

 

납부시기는 연간 1회(매년 5월 1일~5월 31일)

 

4) 부가가치세 : 상가임대인은 월세의 10%뿐만 아니라 상가 임대보증금에도 부가가치세를 내야 합니다.

예를 들어

월세가 66만 원이라고 가정하면

월세 : 300만원 * 10% * 3개월 = 90만원

보증금 이자(간주임대료)  : (5천만원 * 1.8) * 91일/365일 * 10% = 2만 2,438원 

계: 92만 2,438원 

위에서 1.8%는 정기예금 금리라고 생각하시면 됩니다. 금리에 따라서 공시되는 이율이 달라집니다.

 

납부시기는 매년 1월과 7월에 납부합니다.

 

<임대수익률 계산표 예시>

연봉 1억 인 근로소득자인 경우 

상간 임대수익 : 1,800만원 + 간주임대료 102만원 - 상가 임대와 관련한 경비 400만원 = 1502만원

소득세 : 1502만원 * 35% = 525만 7천원

 

※상가 임대와 관련한 경비 : 세입자 구하기 위한 중개수수료 상가 유지보수 비용, 건강보험료 등이 있다.

구분	금액	비고
실투자금	3억 6천만원	상가매입금액에서 보증금 차감
세후임대소득	1274만 3천원	임대료 - 세금 - 1800만원-525만7천원
세후 수익률	3.54%	1274만 3천원 / 3억 6천만원

 

근로소득에 따라서도 세금이 천차만별로 달라지므로 한계세율 등을 반드시 확인하고 

의사결정을 해야 될 것 같습니다.

 

복잡하지만 저도 위처럼 정리하고 나니 조금 명확해지네요 

 

이상입니다. 좋은 정보 되었으면 좋겠습니다. 

 

 

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