LTV DTI DSR 간단정리

부동산 공부를 하거나 실전 투자를 할 때 기본 개념을 확실히 공부하거나 알아보지 않고 넘어갈 때가 많습니다. 작은 개념 하나하나가 실투자 시에도 굉장히 유용한 정보가 될 수 있으므로 반드시 개념을 파악한 후 투자에 임해야 할 것 같습니다.  힘들게 얻은 수익, 잃지 않는 투자로 꼭 성투하셔야 합니다. 

 

 

 

 

LTV, DTI, DSR 기사나 인터넷에서 접하면서 저도 DTI, DSR이 뭐였지 하면서 매번 헷갈릴 때가 많습니다.

그래서 다시 한번 정리해 보겠습니다. 각 용어의 영문의 뜻을 한번 되새겨 보면 그나마 조금 수월하게 개념이 머리에 들어올 수 있습니다.  사실 그래도 헷갈립니다. ㅎ
꾸준히 믾이 보고 생각하는 것이 답인 것 같습니다.

 

 

 

8.2부동산 대책 LTV, DTI 축소 관련 뉴스

 

 

 

 

정부의 8.2 부동산 대책에 의한 대출규제 강화 방안이 2017년부터 시작이 되었습니다. 

투기과열지구의 주택담보인정비율과 LTV. DTI 한도가 40%로 축소되었죠. 지금은 대한민국의 투기

 

 

LTV란? 주택담보대출비율 ,  주택의 담보 가치에 따른 대출금의 비율입니다.

: Loan To Value ratio

: LTV = 주택담보 대출금액 / 담보의 가치 

: KB시세 기준 10억원 대출 가능금액(LTV 60% 기준)은  6억 원

: 은행에 가서 아파트나 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 

  LTV가 올라가면 자산 가치의 비율이 높아져서 대출한도가 증가하고

  LTV를 내리면 자산 가치의 비율이 낮아져 대출 한도가 줄어듭니다.

  2017년까지만 하더래도 서울에서도 LTV 70~80%까지 대출되던 때가 있었습니다. 

 

 

DTI란? 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출의 한도를 정하는 것으로 '총부채산환비율'이라고 합니다.

: Dept To Income

DTI = (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출이자 상환액 ) / 연소득  

      = 채무자의 소득으로 대출 상환할 수 있는지에 대한 능력을 평가하는 것 

: LTV는 단순히 내가 가지고 있는 주택담보의 가치를 보고 대출해주지만 DTI는 내가 가진 소득을 기준으로 대출 상환능력을 평가한다는데 차이점이 있습니다.

: 예를 들면 연간 소득이 1억 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 4000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것입니다. 따라서 은퇴하신 분들이나 소득신고를 적게하시는 자영업자 분들의 경우 불리하게 적용될 수 있습니다. 

 

신DTI란 ? 

2018년 1월부터 도입된 것으로 신규 주택담보대출 원리금 상환액에 기존 주택담보대출 원리금 상환액 모두 합친 금액을 연간 소득으로 나누어 계산하는 방식입니다. 다주택자들의 투기 수요 억제를 막기 위해서 새롭게 도입된 개념입니다.  기존 DTI의 경우 대출 건마다 대출한도를 정하는 현행 DTI 제도의 맹점을 다주택들이 활용하는 것을 줄이기 위한 목적입니다. 특이한 점은 신입사원 등 사회 초년생에게 현재 소득이 아니라 주택담보대출 만기(최장 30~35년)까지 거둘 것으로 예상되는 '생애주기소득'을 기준으로 주택 담보 대출 한도를 산출합니다.

 

DSR이란? 총부채 원리금 상환 비율 

: Dept Service Ratio

: (주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액 ) / 연간 소득

: 즉 DSR 수치가 낮을수록 상환능력이 높다고 평가할 수 있습니다. 

: DTI와 유사해 보이지만 주택담보 대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부금 등등 개인의 거의 모든 부채의 규모를 따져서 상환액을 산출하기 때문에 DTI보다 더 강화된 정책이라 할 수 있습니다. 

: 유리한 상품은 같은 금액의 대출이라도 만기가 좀 더 긴 상품이 됩니다. 

 

 

 

 

 

현재 LTV, DTI, DSR 규제는 상당히 까다롭기 때문에 사실상 자금이 있으신 분들을 제외하고는 투자할 수 있는 길이 많이 막혔다고 생각을 하는데요 그 와중에도 호기롭게 투자를 이어나가시는 분들은 분명히 계시겠죠? 그래서 최근에 상가투자나 지식산업센터 투자에 관심을 가지시는 많들이 더욱 많아진 것 같다고 느껴지네요. 그 부분에 대해서도 좀 더 알아보고 포스팅 해 봐야 겠습니다. 공부할게 정말 많네요 진화하는 규제에 맞춰서 성투하시길 기원합니다. 파이팅