강의 후기 - 부동산 신축, 영달쌤

오늘은 나인해빗에서 들은 강의 중 영달쌤의 신축 특강 관련하여 강의 후기입니다.

최근 들어서 주요 지역에 대한 정부 규제로 아파트 투자하기가 쉽지 않은 상황인 것 같습니다. 

주식이나 아파트 외 부동산으로 다양하게 투자처가 분산되고 있는데요 오늘은 그중 하나가 될 수 있는 부동산 신축에 대해서 공부해 봤습니다. 부동산 신축이라고 하면 그동안 부동산 투자의 끝판왕 정도로 알고만 있었고, 정보공유되는 부분이 많이 없어서강의 내용에 관심이 많았습니다.

 

강의 내용도 요약하면서 관련된 정책이나 부동산 정책에 대해서도 일부 정리해 보았습니다.

 

 

지방세법 개정안 , 국토교통부 발표 내용 발췌

 

20년 7월 국토교통부 보도자료에서는 다주택자 및 법인의 취득세율이 강화가 된 것이 특징입니다. 특히 2주택 보유자의 취득세 8%는 굉장히 부담되는 수치가 아닐 수가 없네요. 상가 및 토지 매매시 발생되는 4.6%취득세가 상당히 높다고 생각했었는데 강화된 취득세에 비하여 상대적으로 낮다는 것을 알 수 있습니다.  

 

 

위와 같은 케이스에서는 주택 수 합산에서 제외될 수 있으니 관련업에 종사하시는 분들은 참고하시면 될 것 같습니다. 

우선 위의 보도자료를 보기만 해도 부동산 투자 이제 정말 쉽지 않겠구나 라는 생각을 하게 됩니다. 

 

영달쌤은 현재 경비 회사를 운영하시면서 부동산 투자도 겸업을 하고 계십니다. 경비회사를 하시면서 부동산 투자도 겸하신다고 하셨는데 이것이야말로 양면 플랫폼이구나라는 생각을 잠깐 해 보았습니다.

 

왜 신축인가 ? 

경제적 자유는 속도가 중요하다고 하셨는데요 그런 부분에서 신축이 굉장히 강점이 있다고 설명하였습니다. 제 나이가 이제 성숙기(?)에 접어들었다 보니 속도가 중요하다는 말씀에 굉장히 공감되는 부분이 있었습니다. 굉장히

신축 투자는 위의 보도 자료처럼 정부의 다양한 규제에 반하지 않는 투자라고도 설명해 주셨습니다. 

 

투자 가능 지역

- 공시 가격 1억 미만 부동산, 주택 수 합산 및 중과 제외 주택

- 공간 대여, 공유 오피스

- 신축 다세대, 다가구 

- 점포 겸용 주택 

- 도시형 생활주택

- 주차장용지 

 

투자방향

시세차익 투자(종잣돈 없을 때) -->> 시세차익 + 현금흐름(종잔돈 있으면) 

 

현재 부동산 규제정책을 비껴갈 수 있다. 

토지 및 신축은 규제 없음 

현 정부 취득세 정책에 비해서 취득세가 저렴하다. 

 

대출

토지비용의 80% 대출 가능, 취득세 4.6%

건축비용은 공정마다 대출해 줌

 

중간에 몇번을 강조하신 내용이 있었는데요 

우리는 신축을 통해서 공급자가 되어야 한다.

절대 분양형 상가는 사지 말아야 한다.  (처음부터 너무 밀지고 들어가게 되는 듯함)

 

건축하기 좋은 토지 찾기 

- 입지선정

- 임장활동

- 토지 투자에 필요한 법(지구단위계획, 개발행위, 기타 등)

- 건축을 해서 임대 매매가 가능한지 여부 

 

입지선정 : 어디에 어떤 목적으로 땅을 살 것인지

- 근린형 상가주택(점포겸용 단독주택용지)

- 다가구 주택, 다세대 주택, 근린 건물(통상가) , 업무시설(사업 오피스 건물), 전원주택 

 

임장활동 중요 포인트 

- 신축을 하려는 지역(지가가 상승하는 지역) 

- 신축의 목적이 합리적인지

- 신축으로 매도 차익 가능한지

- 임대가 잘 나가는지

 

신도시, 인구, 기본계획, 가치 상승 등 토지매입은 차후에 해도 늦지 않지만 지역 및 입지는 미리 선정을 해야 한다. 

선정하여 임장 및 부동산 방문을 통해서 토지 매수를 한다. 

 

택지개발 내 토지 찾는 방법?

LH, 수자원공사, 시도 도시공사 등의 홈페이지에서 찾는다.  (입찰을 통함) 

디스코 앱 : 땅 시세, 로드뷰 등의 서비스 제공 

사실 토지 같은 경우는 부동산 중개인 분들이 동네에서 꽉 잡고 공유를 안 하는 것으로 알고 있었는데 디스코 앱으로 확인하니 계약정보 등을 확인할 수 있어서 좋았습니다. 

디스코 앱 시세 조회화면 

 

건축 진행 절차

1) 토지 매입

2) 설계사 선정 후 설계도면 체크하기

3) 건축비용 체크하기 

4) 시공사 선정

5) 건축 공사 과정 

6) 건물 준공 후 임대 매매 

 

설게 도면 체크 포인트  , 평당 가격으로 

1) 공사 현장의 부동산들 의견을 수렴하여 임대 잘되는 형태로 설계 (부동산 분들이랑은 무조건 친해져야 될 것 같습니다.)

2) 수익률이 잘 나오는 설계 (수익률표를 호실별로 작성해서 수익률 타당성 분석)

3) 용적률, 건폐율 전체를 사용하여 설계 (빈틈없이 공간 활용) 

4) 방 배치도, 주차장 배치도, 장애인 엘리베이터, 열효율

5) 동선 접근성 유리한지

6) 일조, 채광, 환기를 주변 건축물 확인하여 체크

 

건축 준비 시 필수 체크포인트

1) 상권분석

2) 도로현황

3) 현장(사업부지) 현황

4) 가설계

5) 외부 마감재 선택

6) 단열처리

7) 내부 인테리어 마감재

8) 사용승인 후 담보대출 여부

9) 하자발생 시 대처 

 

강사님은 시공사 선택이 가장 중요하다고 강조하셨는데, 신축하면 몇 년 늙을 수 있다는 이야길 하셨습니다. 어떤 느낌인지는 대략 알 것 같습니다. ㅠ ㅠ

건축은 봄철 공사가 제일 좋고 10월부터 준비해서 설계 및 인허가에 4~5개월 소요되어 3월 경에 시작하는 것이 좋다 합니다. 계절 꼬이면 공사를 못하는 날들도 있을 수 있을 것 같습니다.

 

시공사 선정 방법

1) 현장 주변에 있는 건축 건물 중 마음에 드는 건물의 시공사를 선정

2) 중개사나 전문가 추천

3) 설계사에게 추천받기

4) 여러 군데 견적 의뢰 후 시공사 선택

5) 네이버 등 검색하여 시공사 견적 의뢰(공사 지명원 요청)

 

무조건 다양한 채널로 알아봐야 할 것 같습니다. 안 늙으려면요 ^^

 

좋은 시공사 , 대한건설협회에서 조회할 수 있음

1) 회사 업력 체크

2) 면허 체크

3) 재무상태

4) 견적 내용

5) 능력 있는 현장 소장

6) 레퍼런스 체크

7) 하자보수를 즉시 할 수 있는 능력이 있는지 

 

추가적 TIP

- 부동산 중개업소는 리스트업 해서 주소 및 핸드폰 번호를 관리한다.(200군데 이상)

- 멀리 있는 부동산도 중계 가능함 

- 매수인 반하는 실내 인테리어 포인트를 강화한다.(복층구조 & 풀옵션), 거실과 룸의 분리(1.5룸) , 높은 층고로 넓게 보이게 하라. 

 

강사님이 인상이 너무 좋으시고 순박해 보이셨는데 저렇게 큼지막한 투자들을 하신 고수라고 생각하니 더욱더 대단하시다고 느꼈습니다.

 

영달쌤의 강의에서 좋았던 점은 본인이 직접 경험한 프로젝트들을 사진과 분석자료까지 첨부하여 생생하게 전달해 주셔서 더욱더 와 닿았던 것 같습니다. 임대 및 수익률 분석자료를 만들어서 부동산 사장님들과 논의하는 팁을 주셨는데 그런 자료를 준비하시는 모습이면 어느 부동산에서라도 진지하게 컨설팅할 수밖에 없을 거다라는 생각을 하였습니다.

 

마지막으로 왜 투자하려고 하는 것인가(투자의 목적)에 대해서 꼭 자문해 보시라고 하셨는데  영달쌤이 친척들을 포함한 대가족과 프로젝트 끝날 때마다 여행 가는 모습이 참 보기 좋았습니다. 경제적 자유를 꿈꾸는 많은 분들이 그러하듯이  저도 저희 가족들과 넓은 공간과 여유로운 시간을 가진 삶을 꿈꿉니다. 어렸을 적 부터 로망이었던 것 같습니다. 신축 분명히 부담스러운 부분이 있겠지만 하나하나 준비하고 도전해서 성공한다면 큰 내공이 쌓일 수 있는 영역인 것 같습니다. 아직도 할 수 있는 것이 있구나라는 희망을 보았고 그래서 조금 설레었던 강의였습니다. 희망만 가지면 안 되고 시도해 봐야 되겠죠? 좋은 하루 보내세요